Những năm gần đây, nhiều quy hoạch nhiều năm nhưng không triển khai,
những dự án giao thông kết nối giữa vùng ven vào trung tâm TP.HCM đang là tác
nhân khiến thị trường bất động sản vùng ven chưa phát triển đúng tiềm năng.
Điểm mặt những dự án giao thông “rùa bò”
17 năm trước, dự án mở rộng Quốc lộ 13 được hình thành với chiều
dài 4,5 km, từ ngã tư Bình Phước đến chân cầu Bình Triệu, là cửa ngõ Đông Bắc
hết sức quan trọng của TP.HCM. Các chuyên gia kinh tế cho rằng, khi dự án này
được thực hiện sẽ tạo bước đột phá để TP.HCM kết nối với tỉnh Bình Dương - vùng
kinh tế trọng điểm phía Nam, thông với các tỉnh Bình Phước, Đắk Nông và hàng
loạt tỉnh Tây Nguyên.
Theo kế hoạch ban đầu, dự án sẽ mở rộng 32 m, sau đó TP.HCM yêu
cầu nâng lên 53 m, rồi 60 m với vốn đầu tư ban đầu là 4.733 tỷ đồng, nhưng vì
không đủ vốn, nên Thành phố rút xuống mở rộng còn 43 m, tổng vốn đầu tư 3.182
tỷ đồng. Tuy nhiên, ngân sách Thành phố vẫn không đủ, trong khi số tiền đền bù,
giải phóng mặt bằng bị đội vốn quá lớn, ngân sách thành phố khó chi trong bối
cảnh nguồn vốn hạn hẹp. Do đó, dự án bị đắp chiếu nhiều năm trời.
Việc dự án hạ tầng giao thông quan trọng bị chậm tiến độ đã
khiến thị trường bất động sản khu vực này không thể phát triển, bởi tuyến đường
Quốc lộ 13 luôn trong tình trạng kẹt xe, mặt đường xuống cấp nghiêm trọng, nên
người dân không mặn mà mua nhà ở Bình Dương hay huyện Thủ Đức, nơi có tuyến
đường này đi qua.
Một dự án giao thông nữa đang được cho là bóp nghẹt thị trường
bất động sản vùng ven là dự án mở rộng Quốc lộ 50. Theo quy hoạch phát triển giao
thông vận tải TP.HCM đến năm 2020 và tầm nhìn sau năm 2020 được Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt tại Quyết định số 568/QĐ-TTg ngày 8/4/2013, sẽ mở rộng Quốc lộ 50
từ TP.HCM đến Lộ Dừa (Tiền Giang) dài 88 km, hoàn thiện xây dựng đạt tiêu chuẩn
đường cấp III, 2 làn xe.
Tháng 10/2016, UBND TP.HCM đã có văn bản gửi Bộ Giao thông - Vận
tải đề nghị đơn vị này báo cáo với Thủ tướng Chính phủ xem xét cho phép TP.HCM
được làm chủ đầu tư thực hiện nâng cấp mở rộng Quốc lộ 50 nối TP.HCM xuống tỉnh
Long An, bởi đoạn đường Quốc lộ 50 đi qua địa phận TP.HCM chỉ dài 8,5 km chạy
từ quận 8 qua huyện Bình Chánh. Tuy nhiên, tới nay, dự án này vẫn chưa thực
hiện được.
Đoạn đường này nếu được mở rộng, sẽ tạo cú huých cho thị trường
bất động sản quận 8, Bình Chánh (TP.HCM) và huyện Cần Giuộc (tỉnh Long An) phát
triển. Theo giới phân tích, khu vực Bình Chánh và Cần Giuộc, nơi tuyến đường
này đi qua có quỹ đất rộng, giá thấp, nên nếu tuyến đường được thực hiện, sẽ
thu hút nhiều chủ đầu tư về đây săn quỹ đất phát triển dự án bất động sản. Tuy
nhiên, vì dự án hạ tầng giao thông chậm triển khai, nên thị trường bất động sản
nơi đây dù đầy tiềm năng, nhưng vẫn đang bị lãng quên, chính vì thế ngay cả thị trường mới
như condotel hotel cũng
khó mà phát triển được.
Ngoài ra, còn phải kể đến 3 dự án hạ tầng giao thông tại quận 2,
nối TP.HCM với tỉnh Đồng Nai, gồm dự án xây dựng đường xuyên tâm nối đường Đồng
Văn Cống với đường Vành đai 2 tại phường Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Cát
Lái và Thạnh Mỹ Lợi; dự án xây dựng nút giao thông Mỹ Thủy tại phường Thạnh Mỹ
Lợi, Cát Lái; và dự án mở rộng đường Nguyễn Thị Định tại phường Cát Lái, Bình
Trưng Tây, Thạnh Mỹ Lợi.
Những dự án này đã được phê duyệt trước năm 2010 với mong muốn
khi xây dựng xong sẽ tạo ra tuyến kết nối vùng giữa huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng
Nai) với quận 9, quận 2 (TP.HCM) và kết nối vào trung tâm TP.HCM. Tuy nhiên,
tới nay, những dự án này vẫn giẫm chân tại chỗ, khiến thị trường bất động sản
khu vực này cũng không thể phát triển xứng tầm.
Một dự án hạ tầng khác cũng cần được nhắc tới là dự án đường
vành đai 4 với tổng chiều dài toàn tuyến khoảng 35,8 km, đi qua huyện Bến Lức,
Cần Đước, Cần Giuộc (tỉnh Long An, dài 32 km) và huyện Nhà Bè (TP.HCM, dài 3,8
km). Sau khi hình thành, tuyến đường này có vai trò tiếp nhận và giải tỏa lưu
lượng giao thông từ miền Tây Nam bộ, giảm tải và hạn chế tình trạng ùn tắc giao
thông trên các tuyến đường nội đô TP.HCM.
Ngoài ra, tuyến đường cũng tạo điều kiện thuận lợi kết nối các
tỉnh trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, kết nối khu vực Đồng bằng sông
Cửu Long với khu vực miền Đông Nam bộ với khu cảng Hiệp Phước, cảng Long An, góp
phần thúc đẩy lưu thông hàng hóa, tạo điều kiện phát triển dịch vụ cảng. Tuy
nhiên, tới nay sau hàng chục năm quy hoạch, dự án vẫn chưa biết ngày xây dựng.
Ngoài ra, TP.HCM còn hàng chục dự án giao thông chậm triển khai
như dự án vành đai 2, vành đai 3, dự án mở rộng đường kết nối giữa huyện đảo
Cần Giờ với huyện Nhà Bè nối vào trung tâm TP.HCM…
Bất động sản chịu thiệt
Việc các dự án hạ tầng giao thông chậm triển khai đã làm cho thị
trường bất động sản bị ảnh hưởng theo, kéo theo đó là nhiều quỹ đất bị bỏ hoang
phí, trong khi khu trung tâm thành phố đang quá tải và quỹ đất đã cạn kiệt.
Chẳng hạn, dọc Quốc lộ 13 hiện nay có Dự án Vạn Phúc City do Tập
đoàn Đại Phúc làm chủ đầu tư. Mong muốn của chủ đầu tư là phát triển một siêu
dự án với biệt thự, nhà phố, chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng để hưởng
lợi giao thông từ Sân bay Tân Sơn Nhất và kết nối vùng giữa TP.HCM với tỉnh
Bình Dương…, nhưng vì dự án mở rộng Quốc lộ 13 chậm triển khai, dẫn tới chủ đầu
tư phải phát triển dự án cầm chừng để chờ dự án hạ tầng giao thông.
Ngoài ra, chính vì dự án mở rộng Quốc lộ 13 chậm triển khai,
khiến siêu đô thị Thành phố mới Bình Dương vắng bóng người, dù đã hoàn thiện từ
lâu.
“Bất động sản Bình Dương vẫn phải dựa vào kết nối vùng với
TP.HCM để phát triển, nhưng giao thông kết nối không thuận tiện, bởi Quốc lộ 13
chưa xây dựng, đã tạo ra một sức ỳ cho thị trường Bình Dương”, ông Trần Khắc
Thạch, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Bình Dương cho biết.
Tương tự, các dự án như Khu đô thị Thạch Mỹ Lợi (quận 2,
TP.HCM), khu biệt thự Khang An (quận 9, TP.HCM), Khu đô thị Nhơn Trạch (tỉnh
Đồng Nai), cũng đang trong cảnh vắng người do ảnh hưởng của dự án hạ tầng giao
thông.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, các dự án này
đều nằm trong trục đường Đồng Văn Cống, nhưng tuyến đường này hiện xuống cấp
nghiêm trọng, trong khi xe tải hoạt động dày đặc, gây bụi mù và nguy hiểm cho
người tham gia giao thông. Chưa kể, tuyến đường này còn thường xuyên bị ngập
lụt, khiến ít người chuyển về các dự án ở khu vực này sinh sống.
Ông Nguyễn Mạnh Hùng, giảng viên khoa Vận tải, Trường đại học Giao
thông - Vận tải TP.HCM cho rằng, đầu tư dự án hạ tầng giao thông phải liên
thông liền mạch giữa các tỉnh, thành phố và phải phát triển nhanh chứ không
phải quy hoạch rồi mời gọi nhà đầu tư xong để đó với lý do hết tiền.
Bên cạnh đó, phương án tổ chức giao thông chưa rõ ràng, phải
tính được kết nối giao thông trên khu vực đó tính toán như thế nào, phương thức
thu phí ra sao, phương án đầu tư phải cụ thể, chứ chung chung thì rất khó kêu
gọi đầu tư.
“Quan trọng nhất là giải phóng mặt bằng, sau đó khai thác quỹ
đất để kêu gọi nhà đầu tư. Trong khi Thành phố chưa làm được điều đó, nên các
dự án giao thông quan trọng luôn chậm triển khai hàng chục năm, hệ quả là nhiều
ngành kinh tế bị ảnh hưởng theo, trong đó có thị trường bất động sản”, ông Hùng
nói và cho biết, việc không phát triển giao thông đồng bộ còn làm chậm kế hoạch
giãn dân ra vùng ven của TP.HCM, khiến thị trường phát triển quá tập trung vào
nội đô.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét