Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đang bùng nổ Condotel ở khắp nơi với sức phát triển cực kỳ mạnh mẽ. Đó chưa chắc đã là điều tốt đẹp khi mà chính sự phát triển không ngừng nghỉ như vậy có thể sẽ dẫn đến việc cung vượt cầu.
HoREA vừa với văn
bản kiến nghị các giải pháp nhằm tăng trưởng bền vững thị
trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (biệt thự biển, căn hộ khách sạn -
condotel) đến những cơ quan nhiệm vụ. Theo HoREA,
trong các năm mới đây, đặc trưng là từ 2014,
trên phạm vi cả nước đã góp mặt cơn sốt tập trung đầu tư tăng
trưởng condotel.
Loại hình condotel lớn
mạnh tập trung tại những khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn,
Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc... Trong đó,
Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang vững mạnh nóng nhất loại
hình này.
Năm 2016, tổng nguồn cung
căn hộ condotel đã lên tới 16.000 Căn. Trong giai đoạn
2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ với khoảng
27.000-29.000 Căn hộ condotel được mở bán, sở hữu diện tích căn hộ
khoảng trên dưới 45 m2.
Mập mờ cam kết lợi nhuận và quyền sử hữu
HoREA chỉ ra 1 số
vấn đề trong quá trình phát triển các Công trình condotel chỉ
mất khoảng mới đây.
Trước hết là việc
lãnh đạo nhiều địa phương đã mời gọi tập trung đầu tư và tạo điều kiện
về quỹ đất, về hồ sơ hành chính để thu hút những Công trình condotel chuyên
dụng cho du lịch.
Thứ hai, để đầu
tư Công trình condotel, những chủ ưu tiên đầu tư chủ
yếu vay vốn ngân hàng. ngoài ra chủ ưu tiên đầu tư còn tận
dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở vật chất hạ tầng đầu
tiên, thậm chí là chính Dự án condotel đến lúc bán được
cho người mua (nhà tập trung đầu tư thứ cấp). Như vậy, nguồn
vốn tự bỏ ra của quý khách là rất thấp.
Thứ ba, HoREA lo ngại
chuyện chủ đầu tư bán condotel cho quý khách (nhà tập
trung đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn giống như phương thức bán
nhà ở làm cho trong mai sau HoREA nhấn mạnh hiện nay pháp
luật chưa cho phép thực hiện cách thức bán nhà hình thành trong mai
sau. Condotel
Việt Nam chỉ nên giữ ở một mức bình ổn nhất mới có thể mang lại
lợi ích cho thị trường BĐS.
Khi thực hiện bí
quyết bán hàng này, chủ đầu tư thừa kế rất to lớn do thu
hồi vốn đầu tư nhanh, mang tăng cường nguồn vốn lớn,
lại được quyền kinh doanh condotel đã bán được. Theo đó dù phải trả lợi nhuận
cam kết cho quý khách thứ cấp, chủ đầu tư vẫn rất có
ích so có đi vay ngân hàng. Rủi ro khách hàng thứ cấp cộng gánh
chịu, thậm chí trong cả quá trình khai thác, kinh doanh sau này.
Thứ tư, việc cam kết lợi
nhuận của chủ đầu tư cũng còn 1 số vấn đề. Theo đó giá bán
condotel khoảng 25-45 triệu đồng/m2 (1-3 tỷ đồng/căn). Giá bán này cao và tương
đương sở hữu giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM.
Khi chủ tập
trung đầu tư cam kết lợi nhuận 8-12%/năm trong 8-12 năm thì trong giá
bán mang thể đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận
này. Trong đó sở hữu cả chi phí thiết bị căn hộ, quản lý
khai thác kinh doanh. HoREA nhận thấy những chủ ưu tiên đầu tư cũng
chưa đề cập tới phương pháp đảm bảo cam kết lợi nhuận.
Đối với những Công
trình condotel mà chủ ưu tiên đầu tư không cam kết lợi nhuận
thì người mua thứ cấp phải chịu thêm chi phí thiết bị căn
hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Thậm chí nhà đầu tư thứ cấp
còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ
condotel.
HoREA cũng nhấn mạnh một số
chủ đầu tư đã cam kết condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất an cư lâu dài, không tạo nên đơn vị ở đối sở hữu căn
hộ condotel. tuy nhiên hiện giờ vẫn chưa thấy thực tiễn cuốn
sổ đỏ căn hộ condotel.
Cam kết này không phù
hợp sở hữu quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời
hạn giao đất, cho thuê đất đối có tổ chức để chấp hành các Công
trình ưu tiên đầu tư không quá 50 năm, tại các vùng khó
khăn thì không quá 70 năm. cho nên, theo quy định pháp luật hiện hành thì
quyền sử dụng đất căn hộ condotel trong các Dự án du lịch nghỉ
dưỡng được sử dụng đất sở hữu thời hạn (theo thời hạn của dự án),
và có thể được gia hạn.
Thứ sáu, HoREA lo ngại
trong vài năm đến, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục mang dấu
hiệu lớn mạnh nóng, gia tăng đột biến, có thể dẫn
đến tình trạng bội thực cung vượt cầu. Thậm chí còn hiện diện thêm "căn
hộ hometel”…
Cần có quy chuẩn quy chuẩn cụ thể mang condotel
HoREA kiến nghị 1 số
giải pháp nhằm phát triển bền vững thị phần condotel, đặc
trưng là những quy định pháp luật hiện hành.
Thứ nhất, về tiêu
chuẩn, quy chuẩn cụ thể đối với condotel, HoREA kiến nghị Bộ
Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, thể thao, du lịch để hoàn thiện bộ quy
chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể.
Về pháp luật đất
đai, khách hàng cần thiết sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền có căn
hộ và quyền sử dụng đất với thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của Công
trình. lúc hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu
cầu theo quy định của pháp luật.
Về tài chính đất đai, cần với cơ
chế để tránh làm cho thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.
HoREA kiến nghị cho cá
nhân nước ngoài được đầu tư nhà condotel để đầu tư.
Bộ Xây dựng cũng cần với phương
pháp yêu cầu các chủ tập trung đầu tư Dự án condotel
như công bố phần nhiều thông báo về quyền sở hữu căn hộ
condotel và quyền sử dụng đất sở hữu thời hạn; công bố những giải
pháp bảo đảm chấp hành cam kết lợi nhuận; công bố minh bạch những chi
phí thiết bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh…
0 nhận xét:
Đăng nhận xét